Потребительские и рыночные тенденции
Потребительские и рыночные тенденции

Cклады: новая реальность 2022

Основной тенденцией рынка складской недвижимости Московского региона в 2021 году был поиск баланса .…

На сайте 24 июня, 2022

Основной тенденцией рынка складской недвижимости Московского региона в 2021 году был поиск баланса . Рост e-commerce, отсутствие достаточного количества вакантных площадей, растущие затраты на стройматериалы и проблемы с персоналом стали ключевыми тенденциями прошлого года.

Рост онлайн-торговли, отсутствие достаточного количества вакантных площадей, растущие затраты на строительные материалы и нехватка персонала стали ключевыми тенденциями прошлого года.

Рынок складской недвижимости в 2021 году продемонстрировал рекордные показатели, особенно в части ставок аренды. Вернулась эра рынка арендодателя, однако, платежеспособность арендаторов не безгранична. Уже сейчас многие клиенты активно оптимизируют площади или рассматривают альтернативные регионы для размещения своих складов.

Несмотря на это, объем ввода складских площадей в российских регионах по итогам прошлого года достиг 1 млн кв. м. Это самый высокий показатель с 2015 года.

Активное строительство безусловно связано в большей степени с развитием онлайн-торговли. С ростом количества онлайн заказов возникала потребность в дополнительных площадях для хранения, а в связи с нестабильной обстановкой наращивались складские запасы, в том числе создавались буфферы.

Онлайн-ритейлерам требовалось, в том числе, расширить географию присутствия в различных регионах, что обусловило рост build-to-suit проектов общей площадью от 30 тыс. кв. м. К концу 2021 года это привело к дефициту свободных площадей (например, в Московском регионе вакантность составляла менее 0,5%), росту арендных ставок (до +40%, январь 2021 года к аналогичному месяцу прошлого года). Многие профессиональные девелоперы складской недвижимости полностью использовали свои мощности для удовлетворения спроса на build-to-suit проекты, что способствовало появлению на рынке девелоперов, специализирующихся ранее в других сегментах (например, жилом).

C чем столкнулся рынок складской недвижимости в 2022 году

Трудности, связанные с цепочками поставок возникшие в начале 2022 года, коснулись абсолютно все звенья логистической цепи. Существенное сокращение экспорта, бюрократизация ввоза, смены маршрутов и поставщиков, сложности в страховании грузов привели к перераспределению потоков и росту стоимости логистики.

Несмотря на это уровень вакансии по итогам квартала вырос, но незначительно — с 0,4% до 0,6%. По прогнозам IBC Real Estate, доля свободных складских площадей по итогам первого полугодия составит около 2-3%, а к концу года будет на уровне 4.5%, что в целом является является логичным результатом международных событий февраля 2022 .


По информации аналитиков IBC Real Estate за первую половину 2022 года в Московском регионе будет введено около 380 тыс. кв. м, что превышает показатель аналогичного периода 2021 года. В основном это объекты, реализованные компаниями для собственных нужд, и только 14% относится к спекулятивному строительству. Дальнейший рост объемов ввода пока под вопросом, многие компании заняли выжидательную позицию и заморозили свои проекты. Ожидается, что решение о возобновлении строительства будут приниматься исходя из стабилизации экономической ситуации и нормализации цепочек поставок.

Многих волнует вопрос, что же будет со ставками аренды?

К концу 2021 – началу 2022 года среднее значение базовой ставки аренды достигло уровня 6500 руб. за кв. м в год (+40% к значению на конец 2020 года). Несмотря на текущую экономическую ситуацию нет предпосылок к резкому снижению ставок аренды и в ближайшее время, средняя базовая ставка составит 5000-6500 руб./м² в год.

Несмотря на потенциальное освобождение большой доли свободных площадей в складском сегменте, существует ряд факторов, сдерживающих падение арендных ставок.

  • Во-первых, высокая стоимость строительных материалов и в целом строительных работ  увеличивает себестоимость складских проектов и не позволит собственникам снижать арендные ставки себе в убыток.  
  • Во-вторых, постепенное освобождение площадей за счет длительного процесса переговоров и выхода международными компаниями из арендных контрактов не позволит вывести на рынок большую долю вакансии единоразово и уронить ставки аренды.
  • В-третьих, происходит замещение международных брендов, растет доля российских компаний, которые расширяют свой ассортимент и заполняют освобождающиеся складские помещения. Эти компании становятся новыми драйверами рынка в части аренды и покупки складских помещений.

По прогнозам IBC Real Estate к концу 2022 года ожидается незначительное снижение ставок аренды под давлением растущей вакантности. Но несмотря на это, себестоимость строительства и показатели инфляции остаются на достаточно высоком уровне, что будет сдерживать критическое падение ставок аренды.

При этом потенциальное снижение арендных ставок вовсе не означает снижения стоимости хранения. Причин тому несколько:

  • Во-первых, большинство логистических операторов не индексируют своим клиентам стоимость услуг хранения сопоставимо росту ставки аренды. Многие операторы удерживают стоимость Base rent благодаря ранее заключенным длительным договорам с текущими арендными условиями, а также частично смягчают эффект роста аренных затрат за счет собственных средств. Так, если сравнить ставки аренды в январе 2021 и в январе 2022, то показатель 2022 года выше практически в два раза. Однако, роста стоимости складского хранения на аналогичную величину не наблюдалось.
  • Во-вторых, кроме стоимости аренды на стоимость услуги ответственного хранения влияют и такие факторы, как операционные расходы (ОРЕХ), которые неуклонно растут, особенно сейчас в период высокой инфляции; стоимость капитальных инвестиций (САРЕХ); оборудования склада; складской техники и др. Очевидно, что все эти составляющие заметно подорожали, а некоторые, как например – оборудование, и вовсе оказались в дефиците.

Несмотря на нестабильность рынка, современные складские объекты сохраняют свою востребованность. На замену высвобождающихся площадей приходят новые компании, желающие выстраивать хранение и логистику на высоком уровне.

Рынок складских операторов тоже не стоит на месте. Внедряются новые технологии, совершенствуются процессы, оптимизируются площади, сложности с поставками расходных материалов и техники также решаются путем поиска новых поставщиков, новых логистических путей, а также поиском альтернативных производителей и решений. Все это позволяет поддерживать бизнес текущих партнеров, помогать росту их благосостояния, а также расширять портфель клиентов.

Очевидно, что логистический рынок сегодня претерпевает изменения и требует поиска баланса в условиях современной неопределенности. Лидеры рынка, обладающие навыками выстраивать эффективные операционные процессы, гибко адаптироваться к внешним изменениям и настроенные на долгосрочное поддержание бизнеса со своими партнерами, продолжают находить требуемые решения и развиваться вместе с клиентами.


Был ли этот контент интересным, полезным?